خصوصيات المسطرة على مستوى تنفيذ الأحكام العقارية

خصوصيات المسطرة على مستوى تنفيذ الأحكام العقارية

تمهيد :

إن الأحكام العقارية تعتبر من الأحكام القاضية بالقيام بعمل او الامتناع عن عمل فهي من الأحكام الملزمة، والتنفيذ على العقار يتسم بخصوصيات جعلته أكثر تعيدا وتشعبا والتنفيذ هو وسيلة قانونية تمارسها السلطة العامة تحت إشراق القضاء وبأمر منه بناء على حكم من المحكمة أو بناءا على طلب الدائن الذي يتوفر على سند تنفيذي والتنفيذ قد يكون اختياري حيث قد يقوم الشخص بتنفيذ الحكم اختياريا، كما قد يكون إجباريا وهو الذي تجريه السلطة العامة تحت إشراف القضاء ورقابته كما قد يكون فردي أو جماعي ، كما قد يكون مباشر او ما نسميه بالتنفيذ العيني او غير مباشر وهو الذي يتم بطريق الحجز .

المطلب الأول : شروط قابلية الحكم العقاري للتنفيذ

قبل أن نتطرق إلى شروط قابلية الحكم العقاري للتنفيذ في الفقرة الأولى وإلى السلطات المكلفة بتنفيذها في الفقرة الثانية، يجب أن نشير ولو بشكل موجز إلى أهم خصوصيات التنفيذ على العقار تمييز عن غيرها من باقي الأحكام الأخرى.

وهكذا نجد أن الاختصاص في صدور الأحكام العقارية وتنفيذها يعود موقع العقار وهكذا نجد ان الاختصاص في صدور الأحكام العقارية وتنفيذها يعود لمحكمة موقع العقار كما أن تتنفيذها يعود لمحكمة موقع العقار كما أن تنفيذ الأحكام العقارية يخضع لدوره لإجراء تمييز حسب نوع كل حكم ووضعيته كل عقار اتجاه المحافظة فتنفيذ الحكم العقاري تقتضي الانتقال إلى عين المكان للتحقيق من العقار المحكوم به وبيان حدوده ومساحته إلخ وتدوين ذلك كله في محضر التنفيذ وتسجيله بالمحافظة العقارية بالسجل العقاري .

كما ان التنفيذ على العقار كثير ما تعرضه صعوبات واقعية او قانونية كما سنرى لاحقا وأخيرا أن التنفيذ على العقار بصفة عامة يقوم به أعوان كتابة الضبط وكذلك المحافظ وليس الأعوان القضائيين كما سنرى كذلك .

فماذا عن شروط قابلية الحكم العقاري للتنفيذ هذا ما سنتحدث عنه في الفقرة الأولى من هذا المطلب .

الفقرة الأولى : تبليغ الأحكام العقارية

لكي يكون الحكم العقاري قابلا للتنفيذ لا بد من توفر شروط معينة حددها القانون وتتلخص هذه الشروط في التبليغ والإدلاء وشهادة بعدم الطعن .

إن تبليغ الأحكام بصفة عامة منصوص عليها في فصل 54 من ق م م حيث يقضي بأن يرفق تبليغ الحكم بنسخة منه مصادق على مطابقتها لهذا الحكم بصفة قانونية وترسل وتسلم طبق الشروط المحددة في الفصول 37-38و39 وإذا تعلق الأمر بتبليغ إلى قيم وقع ذلك ضمن المقتضيات المشار إليها في ف 441 من ق م م وكذلك تبليغ قرارات محكمة الاستئناف المنصوص عليه في ف 349 من ق م م.

هذا إلى جانب طرق تبليغ الأحكام والمشار إليها في ف 37 من ق م م هذا التبليغ الذي يوجه إما بواسطة أعوان كتابة الضبط أو البريد برسالة مضمونة مع الإشعار بالتوصل أو بالطريقة الإدارية .

لكن ماذا عن تبليغ الاحكام المتعلقة بالتحفيظ العقاري هذا ما سنراه اننا سنتحدث عن التبليغ في إطار نزع الملكية وذلك لما له من خصوصيات مهمة أي نزع الملكية من أجل المنفعة العامة.

يتميز تبليغ الأحكام العقارية وخاصة في العقار في طور التحفيظ بعدة خصوصيات نلمسها فيما يلي انه لا يطبق على هذه الأحكام مقتضيات ف 50 من ق م م المتعلقة بالتبليغ في الجلسة وإنما يخضع تبليغها لمقتضيات ف 40 من مرسوم 1913 بشأن التحفيظ العقاري  . وقد نص على ذلك المجلس الأعلى في قرار له بتاريخ 1990 وهذه خصوصية تتميز بها الأحكام العقارية عكس الأحكام العادية الأخرى التي يمكن تبليغها بالجلسة كما تنص بذلك ف 50 من قانون المسطرة المدنية ، كما أن الأحكام الابتدائية يبلغ ملخصا إلى جميع الأطراف في عناوينهم المختارة، وينص هذا التبليغ على ان في الإمكان طلب الاستئناف داخل الآجال المقررة ف 34 ق م م الجديد و ف 40 من مرسوم 1913 أما الأحكام الاستئنافية فتبلغ بنصها الكامل إلى جميع الأطراف في عناوينهم الحقيقية أو المختارة مع التنبيه ف 47 من ظهير 1913 وهنا يظهر الفرق بين الأحكام الصادرة في مادة التحفيظ وغيرها من الأحكام، فالأحكام الاستئنافية المتعلقة بالتحفيظ تبلغ في الموطن الحقيقي او المختار بينما الأحكام الأخرى تبلغ إلا في الموطن الحقيقي أو للشخص نفسه ف 358 من ق م م .

والاحكام المتعلقة بالتحفيظ من أجل الطعن فيها بالنقض هو شهرين من تاريخ التبليغ ، بينما الأحكام الأخرى أجل الطعن فيها ثلاثون يوما ف 358 من ق م م ، والأحكام الصادرة في مادة التحفيظ العقاري المطعون فيها بالنقض لا تنفذ إلا إذا بت المجلس الأعلى في طلب النقض . أما الأحكام الأخرى فإنها تصبح قابلة للتنفيذ بعد أن تصبح نهائية

وقد ثار نقاش حول الأحكام الصادرة في مادة العقار المحفظ ومدى أثر الطعن بالنقض على تنفيذها، وقد تولد هذا النقاش عن قرار المجلس الأعلى رقم 125 الصادر عن الغرفة الإدارية في 6/6/1988 والذي جاء فيه :

"المقصود بدعوى التحفيظ في ف 361 من ق م م التي يؤدي الطعن بالنقض فيها إلى وقف التنفيذ، هي مجموع الإجراءات التي يقام بها بالنسبة لملك غير محفظ وتنتهي بإنشاء الصك العقاري وفق ما يقتضيه ظهير 12 غشت 1913.

وبعد ما يصبح الملك عقارا محفظا يخضع لمقتضيات ظهير 2/6/1915 ولما كان القرار يرفع الحجز على عقار محفظ قد اكتسب قوة الشيء المقضي به وفقا لما ينص عليه ف 91 من الظهير المذكور فقد كان على المحافظ أن ينفذه وإن رفضه لهذا التنفيذ بدعوى عدم الإدلاء بشهادة عدم النقض يتسم بالشطط في استعمال السلطة مما يعرض مقرره للإلغاء ".

وبذلك يكون المجلس الأعلى قد فرق بوضوح بين الاحكام الصادرة في العقار في طور التحفيظ والاحكام الصادرة في العقار المحفظ واعتبر الطعن بالنقض في الأولى ويوقف التنفيذ وفي الثانية لا يوقف التنفيذ، واختلف المحافظون العقاريون في تطبيق هذا القرار وأصدر المحافظ العام دورية رقم 324 في 20 يناير 1995 طلب فيها من المحافظين على الأملاك العقارية عدم تنفيذ القرارات الاستئنافية إلا إذا كانت مرفقة بشهادة بعدم الطعن بالنقض مع الرجوع إليه في كل صعوبة يلاقونها عند تطبيق الدورية. ومن الفقهاء الذين يقومون بتقسيم عبارة التحفيظ العقاري تقسيم واسعا بحيث تشمل العقار في طور التحفيظ والعقار المحفظ.

ويرى الدكتور ابراهيم باحماني التميز بين القرارات اللاستئنافية التي تتعلق بحقوق الملكية والحقوق المتفرعة عنها، وبين القرارات المتعلقة بإجراءات تحفظية صرفة . فالقرارات التي تتعلق بحقوق الملكية كدعوى الاستحقاق أو الشفعة يعتقد أن تنفيذ هذه القرارات يتوقف على الإدلاء بشهادة بعدم الطعن بالنقض لأن هذه القرارات أساسا تبين في جوهر النزاع وأما القرارات الاستئنافية المتعلقة بإجراءات تحفظية صرفة كقرار رفع الحجز لحفظ مثلا فإننا نرى أن تنفيذها لا يتوقف على الإدلاء بشهادة بعدم الطعن بالنقض.

كما أن الأحكام الصادرة في قضايا التحفيظ العقاري لا تكون مشمولة بالنفاذ المعجل وهو أمر بديهي لانها تبت أولا في الجوهر وثانيا لا تقبل التنفيذ إلا بعد الإدلاء بعدم الطعن بالنقض. كما انها لا تبلغ إلى القيم وإنما تبلغ تلقائيا بواسطة الضبط ف 10 من قرار وزاري 1915. ونص ف 26 من نفس القرار على أنه على كل طالب وكل متدخل أو كل متعرض وكل شخص يطلب في اسمه القيام بتسجيل في السجلات العقارية يجب عليه لزوما تعيين موطن المخابرة بمقر المحافظة، وإذا لم يكن موطنه الفعلي بدائرة المحافظة المذكورة فإذا لم يقم بذلك فإن جميع الإعلامات والتبليغات توجه له إلى النيابة العامة ويكفي ذلك لاعتبارها صحيحة . والملاحظ أن هذا الفصل لم يحدد الآجل الذي يعتبر فيه تلك التبليغات صحيحة، ونعتقد انه ينبغي هنا الرجوع إلى المسطرة المدنية والتقيد بالآجال المحددة فيها باعتبارها في القانون الواجب التطبيق عندما يسكت القانون الخاص فيها باعتبارها هي القانون العام الواجب التطبيق عندما يسكت القانون الخاص وبمقتضى ف 441 من ق م م فإنه يتعين انقضاء أجل شهر على التبليغ للنيابة العامة بالنسبة للأحكام المحاكم الابتدائية وأجل شهرين بالنسبة للقرارات الاستئنافية باعتبارها أجل الطعن بالنقض في القرارات الصادرة في عقار في طور التحفيظ هو شهرين .

كذلك التبليغ في إطار قانون نزع الملكية رقم 07/81 يتميز بخصوصيات حيث نص هذا الأخير على أن القرارت القضائية الصادرة بنزع الملكية تبلغ تلقائيا من طرف كاتب الضبط إلى نازع الملكية وإلى المنزوعة ملكيتهم وأكد ذلك ف 34 المتعلق بتبليغ الحكم الاستئنافي وكذلك ف 45 من نفس القانون على أنه يتعين على الأطراف اختيار محل المخابرة عند بداية المسطرة بمقر المحكمة الابتدائية التابع لها موقع العقار ، ويمكن أن تبلغ إلى محل المخابرة المذكورة جميع الوثائق المسطرية لابتدائية والاستئنافية ، ونص ف 46 على أنه إذا تعذر التبليغ المنصوص عليه في ف 14 إلى المعنيين بالآمر اكتفى بتوجيهها إلى وكيل الملك التابع لنفوذه موقع العقار ويعتمد في ذلك بالخصوص في حساب آجال الطعن عند الاقتضاء.

الفقرة الثانية:الإدلاء بشهادة بعدم الطعن في الحكم العقاري المطلوب تنفيذه

إن الأحكام الصادرة في مادة التحفيظ العقاري لا تقبل التنفيذ إلا بعد الإدلاء بشهادة بعدم الطعن بالنقض هذا ما ينص عليه ف 361 من ق م م وهي قاعدة ثابتة .

هذا بشأن شروط تنفيذ الأحكام العقارية، فماذا عن السلطات المكلفة بتنفيذ مختلف الأحكام العقارية هذا ما ستولى الحديث عنه في الفقرة الثانية .

المطلب الثاني : السلطات المكلفة بتنفيذ الأحكام العقارية

الفقرة الأولى: الأحكام الصادرة بشأنه التعرضات

فيما يتعلق بتنفيذ الأحكام الصادرة بشأن التعرضات فنجد هناك سلطة للمحافظ العقاري في تنفيذها فعندما يصبح الحكم نهائيا يتحتم على المحكمة المعنية أن تحيل أطراف النزاع أي المتعرض وطالب التحفيظ على المحافظ العقاري الذي يعتبر المختص الوحيد بتنفيذ هذا الحكم وتجدر الإشارة أن تطبيق هذا الحكم لا يخضع المسطرة المقررة في ق م م وبالتالي لا تسلم للأطراف نسخة تنفيذية ، كما هو الشأن في حالة الحصول على حكم في القضايا المدنية وإنما تقوم كتابة الضبط بالمحكمة التي صدر عنها الحكم بإرسال نسخة من الحكم الصادر بشأن التعرض لحل المحافظ العقاري قصد العمل به وهنا يتضح لنا في هذا الإطار نزع لسلطة القضاء في تنفيذ هذه الأحكام وتأكيد للصفة الإدارية لمسطرة التحفيظ حيث يترتب عن مبدأ تنفيذ الأحكام بشأن التعرضات عدة نتائح نشملها فيما يلي عدم تسليم وتيقة تنفيذية للاطراف وليس معنى هذا أن الاطراف ليس لهم حق الإطلاع أو الحصول على نسخة من الحكم وإلا فكيف يمكن الطعن فيه.

إن ظهير التحفيظ العقاري نص على ضرورة تبليغ الأطراف نسخة من الحكم وذلك بهدف ممارسة حق الطعن إن هم ارتأو ذلك وهذا يقيد بأن تبليغ الحكم إلى الأطراف يكون بهدف الطعن فيه، أما تبليغ الحكم إلى المحافظ العقاري فإنه يكون تعقد تنفيذه ومعلوم أن التبليغ لهذا الأجير لا يتم إلا بعد القضاء الآجال القانونية المقررة لممارسة الطعن .

لخلفاء الإجراءات السابقة هذا يعني أن تنفيذ الحكم الصادر عن المحكمة او تنفيذ القرار من طرف المحافظ العقاري ترتب عنه إلغاء الإجراءات المتخذة بشأن التحفيظ ومن بينها التحديد المؤقت كذلك لا يمكن لطالب التحفيظ أن يتقدم بطلب تحفيظ آخر على نفس العقار وغبرها من النتائج .

+انتهاء اختصاص المحكمة، حيث إن تبليغ الحكم إلى المحافظ العقاري وتنفيذه يترتب عنه ولاشك إنشاء الرسم العقاري في حالة توفر الشروط المقررة لذلك وبهذا ينتهي اختصاص المحكمة في موضوع النزاع .

الفقرة الثانية : الأحكام القاضية بتسلم عقار او إفراغه

أما الأحكام القاضية بتسليم عقارات وإفراغه فإن تنفيذها تقوم به كتابة الضبط قسم التنفيذ ، كذلك الأحكام القاضية بالمنع من البناء أو الغرس في عقار هذه الأحكام قد تكون صادرة عن محكمة الموضوع وقد يكون قرارا استعجاليا فكثرا ما يحدث نزاع حول عقار بين شخصي او أكثر فيلجأ أحدها إلى قاضي المستعجلات طالبا إيقاف البناء أو الغرس في العقار المتنازع عليه إلى أن ينتهي النزاع أمام محكمة الموضوع فيصدر قرارا استعجالي بذلك فإذا تعلق الأمر بتنفيذ قرارا استعجالي بإيقاف البناء أو الغرس فإنه يتعين على مأمور التنفيذ عند الانتقال إلى عين المكان أن يبين وضعية العقار بدقة من جميع النواحي كما يتحقق من سوء أو حسن نية كل طرف وتدون تلك المعلومات في محضر التنفيذ لأنه هو الذي يصف الحالة التي كانت قائمة أثناء تنفيذ القرار الاستعجالي القاضي بإيقاف البناء او الغرس .

وإذا قضت المحكمة بمنع البناء او الغرس في مكان معين فإن تنفيذ الحكم يقضي الانتقال إلى عين المكان وأمر المحكوم عليه بالامتثال إليه حيث يثم تحرير محضر ذلك بين فيه كل الإجراءات التي تم سلكها للرجوع إليه عند الحاجة لأنه من الممكن ان ينقض الحكم بعد تنفيذه .

هذا كله بشأن شروط قابلية الحكم العقاري للتنفيذ والسلطات المخول لها تنفيذه رغم تنفيذ هذه الأحكام في بعض الأحيان تعترفها صعوبات قانونية وأخرى واقعية والتي تخضع في مجملها للقانون العام أي قانون المسطرة المدنية